中南建設(shè)(000961)

核心觀點

公司公告擬向激勵對象授予股票期權(quán)1.38億份，占總股份的約3.73%，首次授予行權(quán)價格8.49元。2018年7月、2019年5月兩次激勵計劃占總股份比重約10%，接近《上市公司股權(quán)激勵管理辦法》上限。公司高標(biāo)準(zhǔn)股權(quán)激勵計劃有望持續(xù)推動公司業(yè)績實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。維持公司2019-2021年EPS為1.08、1.90、2.46元的盈利預(yù)測，維持“買入”評級。

股權(quán)激勵更趨立體，2021年業(yè)績追加30%高增長

繼2018年7月發(fā)布面向公司董事、高管以及產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和戰(zhàn)區(qū)管理層等49人，總股本6.27%的大手筆激勵之后，2019年公司再次擬向包括地產(chǎn)和建筑總部、區(qū)域負(fù)責(zé)人員及業(yè)務(wù)骨干等486人(不包括公司董事、高管)授予總股本3.73%的期權(quán)激勵，圍繞中層管理縱深推進(jìn)，進(jìn)一步夯實優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)。行權(quán)條件在此前2019、2020年扣除投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益后歸母凈利不低于39.8和69.9億的基礎(chǔ)上，2021年繼續(xù)追加不低于30%的高增長，對應(yīng)同口徑下凈利不低于90.9億元。

銷售推盤穩(wěn)健發(fā)力，聚集核心城市群戰(zhàn)略

億翰數(shù)據(jù)顯示2019年1-5月公司實現(xiàn)簽約銷售金額622.8億元，同比增長27.4%。其中5月單月金額同比增長22.9%，隨著推盤穩(wěn)健發(fā)力和長三角結(jié)構(gòu)性回暖，銷售延續(xù)良好的上行態(tài)勢。經(jīng)營公告顯示1-4月新增土儲計容建面229.2萬平，同比減少31.7%；新增土地投資金額147.1億元，同比增長4.4%。1-4月樓面均價占銷售均價的比重同比提升20.1個百分點至53.3%，同公司聚焦核心城市群的戰(zhàn)略保持一致，土儲結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向長三角、珠三角和內(nèi)地核心城市群傾斜。

負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，資金和杠桿空間加速優(yōu)質(zhì)資源兌現(xiàn)

一季度末公司在建開發(fā)項目規(guī)劃建筑面積合計2978萬平，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計1503萬平，布局優(yōu)化有望持續(xù)加速優(yōu)質(zhì)資源兌現(xiàn)。此外，一季度公司有息負(fù)債相比2018年末僅增加3.2億元，期末值582.6億元。報告期末公司剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率同比-1.8pct至43.2%，繼續(xù)保持行業(yè)低位；受益于高效的銷售回款和穩(wěn)健的投資策略，貨幣資金與短期債務(wù)的比值較2018年末大幅增長109.9pct至185.0%。資金和杠桿空間的充裕也有望加速高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。

激勵加碼，規(guī)模擴(kuò)張，維持“買入”評級

公司中短期看點在于銷售高速增長，拿地穩(wěn)健提升，負(fù)債率平穩(wěn)下降，存量可結(jié)算資源豐富，激勵加碼有望推動業(yè)績持續(xù)高增長；長期看點在于職業(yè)經(jīng)理人改善公司治理，規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)行時。維持公司2019-2021年EPS為1.08、1.90、2.46元的盈利預(yù)測。參考可比公司2019年6.3倍的PE估值，我們認(rèn)為公司正處于規(guī)模高速擴(kuò)張期，維持2019年P(guān)E估值水平9-10倍，目標(biāo)價9.72-10.80元，維持“買入”評級。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速存在下滑風(fēng)險，有可能拖累公司銷售；房企融資收緊、基建業(yè)務(wù)資金沉淀增加資金鏈壓力。